相続した土地の遺産分割、名義変更、売却を誰に依頼すれば？費用は？

亡くなった方の財産に不動産（土地）があると、名義変更（相続登記）が必要となります。以前は土地の名義変更に期限が無かったのですが、2024年4月1日より、相続登記の義務化がスタートします。この義務化は過去にさかのぼって調査が行われるという事で現時点で名義変更していない不動産（土地）も対象となりますので注意が必要です。こちらでは相続した土地の遺産分割、名義変更、売却を誰に依頼すればいいか。費用は？について解説してきます。

目次
１．名義変更（相続登記）する前に大切な土地の遺産分割について
　１－１．現物分割
　１－２．代償分割
　１－３．換価分割
　１－４．共有分割

２．名義変更（相続登記）の流れ

３．誰に名義変更（相続登記）を依頼すればいいのか
　３－１．銀行・信託銀行
　３－２．弁護士
　３－３．税理士
　３－４．不動産に強い行政書士（当相談室）
　３－５．司法書士
　３－６．費用はどれくらいかかるの？

４．誰に相続不動産（土地）の売却を依頼すればいいのか
　４－１．一括査定
　４－２．地元不動産会社
　４－３．不動産に強い行政書士（当相談室）
　４－４．大手不動産会社
　４－５．費用はどれくらいかかるの？

最終更新日：２０２３年１２月１８日

１．名義変更（相続登記）する前に大切な土地の遺産分割について

名義変更（相続登記）する前にぜひ考えて頂きたいのが土地の名義を誰にするかという事です。あまり考えず名義変更（相続登記）をした後で、後悔している話をご相談で伺うことが多いです。あとで後悔しないために、土地の遺産分割についていくつか考え方があるという事を具体例を交えてご覧ください。

例）先月父が亡くなり、相続人は母、長男、長女の3人
法定相続分は母２分のⅠ、長男４分のⅠ、長女４分の1
相続財産　総額８０００万円
内訳：①土地　５０００万円
　　　②預貯金３０００万円

１－１．現物分割

財産を現物そのままで各相続人に相続させることを言います。上記の例にすると、法定相続分通りになりませんが、母に土地６０００万円、預貯金３０００万円を長男１５００万円・長女１５００万円に相続させることになります。 また長男と長女が土地が欲しいという場合に土地を分けて（分筆）、相続する方法もあります。例えば土地が１００坪あれば、母５０坪、長男と長女は２５坪ずつ相続するという事になります。但しこちらは土地面積があることと、実際に分けようとする道路への接道・地形等の問題で難しいと思われます。

メリット 分かりやすい 亡くなった方の財産を形を変えずに残すことができる

デメリット 相続分通りに分配するのが難しい 相続人間で不公平になることがある

１－２．代償分割

特定の相続人が土地を取得する代わりに、他の相続人に自分の財産から金銭を支払うことで、公平に分配することを目的としています。上記の例に置き換えると母が土地５０００万円を相続し、法定相続分にすると長男と長女はそれぞれ２０００万円を相続することになりますが、預貯金３０００万円では足りないので、母が１０００万円を代償金として預貯金１５００万円ずつ相続する長男と長女に、それぞれ５００万円を支払って、長男と長女それぞれ２０００万円を手にすることになります。
今回事例は親が子供に代償金を渡すというケースは少ないと思いますが、親が亡くなって兄弟だけになった相続の場合、一人が不動産を相続したい場合によくこの代償金を支払うケースが多いです。代償金が高額になればなるほど支払うことが出来ないという問題が発生し、トラブルが深刻な場合はその不動産を売却するケースもあります。それが次の換価分割です。

メリット 財産（不動産）が残る

デメリット 代償として支払う資金が必要で資金がないと実現しづらい

１－３．換価分割

不動産や株式など分割しづらい財産がある場合、それらを売却して、現金に換えて、各相続人に分配する方法です。上記の例に置き換えると不動産の名義を母2分の1、長男4分の1、長女4分の1の名義にしたうえで、売却を行い、預金と合わせて法定相続通りに分配することになります。公平な分配が可能で後でトラブルになりにくい遺産分割で、親が亡くなり、子供だけの相続人の場合に用いることが多い遺産分割です。

メリット 公平な分配が可能

デメリット 不動産の売却に手間と費用が掛かる 不動産の売却益に税金がかかることがある 不動産が残らない

１－４．共有分割

複数の相続人が持分を決めて財産を共有し、相続する方法です。不動産を共有することが考えられます。一見公平に見えますが、その代わり全員の財産になりますので、その管理や維持の負担、全員の同意がないと処分出来なかったり、将来的に相続人が多くなり、細分化され、権利関係が複雑になる可能性があります。上記の例に置き換えると不動産の名義を母2分の1、長男4分の1、長女4分の1の名義にして、預金は法定相続通りに分配することになります。

メリット 公平な分配が可能 不動産が残る 分けづらい財産の場合に便利

デメリット 共有した後の処分などの意思決定が難しいことがある 将来的に権利関係が複雑になる可能性がある

２．名義変更（相続登記）の流れ

土地の名義を変更するには遺言書による名義変更と遺産分割協議による名義変更と大きく2つのやり方があります。ここでは、遺言書がない場合に行われる遺産分割協議による名義変更の流れについてご案内します。

①不動産の調査・特定
亡くなった方の不動産を調査するには、権利証（登記識別情報）にて土地建物の地番や家屋番号を確認します。もし権利証（登記識別情報）がない場合、毎年送られてくる固定資産税納税通知書と合わせて、不動産がある自治体（都内23区の場合は都税事務所）にて名寄帳を入手します。土地の地番や建物の家屋番号が分かったところで法務局にて登記簿謄本を取得して、権利関係を確認します。よくあるのが名義が単独と思っていたら複数であったり、返済したはずの抵当権がそのままになっていることが多いです。

②戸籍収集→相続人確定
亡くなった方の出生から死亡までの戸籍をすべて取得する必要があります。さらに相続人が誰かを確認するために相続人全員の現在の戸籍を集める必要があります。あと相続によってケースバイケースになりますので専門家に相談することをお勧めします。

③遺産分割協議
土地の名義を誰にするかを含めて相続財産全てについて遺産分割を相続人全員で行う必要があります。特に土地などの不動産について一度申請すると後で変更することができなくなりますので、誰の名義にするかは慎重に考える必要があります。 相続人全員の合意が確認できたところで、遺産分割協議書を作成、相続人全員が実印にて押印、印鑑証明書を用意。

④必要書類の収集
相続登記に必要な主な書類は以下の通りです。
亡くなった方の出生～死亡までの戸籍一式
亡くなった方の除票、除票が取得できない場合は戸籍の附票
遺産分割協議書
相続人全員の印鑑証明書、戸籍謄本
不動産の名義になる方の住民票
不動産の評価証明書

＊費用ですが、申請する際に登録免許税がかかります。
不動産の固定資産評価額　×　4/1000　になります。
例えば2000万円　×　4/1000　＝8万円となります。

⑤法務局に提出
不動産を管轄する法務局に、必要書類と登録免許税を用意して申請します。
法務局によって申請から完了するまで期間が異なりますが、１～2週間前後のところが多いようです。件数の多い時期は３～４週間のところもあります。

３．誰に名義変更（相続登記）を依頼すればいいのか

自分で行うにはハードルが高い名義変更（相続登記）。では、専門家に依頼する場合、誰に依頼した方がよいでしょうか。ここでは単なる名義変更手続きの代行だけではない視点でご案内します。

３－１．銀行・信託銀行

「安心感はありますが、遺産相続手続き費用は高額」
銀行や信託銀行で遺産相続手続き業務を扱っていますとの広告をHPや紙媒体で見かけることが多くなりましたが、実際、直接遺産相続手続きを行うものではなく、提携している司法書士や行政書士に依頼して相続不動産の名義変更を行ったり、税理士を紹介して相続税申告をサポートする窓口的な存在です。どの専門家に頼むか悩むより、一定の安心感はありますが、遺産相続手続き費用（最低100万円～）が高額になってしまったり、トラブルが予見されるものについては対応してくれない場合がありますので注意が必要です。

３－２．弁護士

「遺産相続トラブルなら弁護士」
弁護士は直接遺産相続手続きを行うことはなく、名義変更は司法書士を紹介するにとどまります。弁護士に依頼する場合は、相続人間で遺産分割の合意が取れず、相続不動産の遺産分割をめぐってトラブルになりそう・調停・裁判に発展しそうなケースになります。ただどの弁護士が相続を専門にしているか分かりづらいこともありますので、当相談室では相続専門の弁護士を紹介しております。紹介料はかかりませんので安心してご相談下さい。

３－３．税理士

「相続税の申告が必要なら税理士」
税理士は直接遺産相続手続きを行うことはなく、名義変更は司法書士を紹介するにとどまります。相続税の申告業務が必要な時に依頼することになります。相続税の申告は、相続開始（亡くなった日）から１０カ月以内に行うことになりますので、相談・依頼のタイミングは遺産分割や名義変更が終わった後、つまり相続が発生してすぐというよりは後に相談することになります。一方で相続税の申告が必要ない場合は税理士に依頼する必要はありません。当相談室では、頂いた資料を基に相続税の申告が必要かどうか確認した上で、相続税の申告が必要な場合、相続専門の税理士をご紹介して、相続税申告期限内に間に合うよう迅速な不動産相続手続きを行っております。
また税理士は相続税申告以外に、不動産を相続した後に相続不動産の売却後の確定申告や税金の軽減を受けられる空き家特例の申請が必要な場合に依頼する必要があります。

３－４．不動産に強い行政書士（当相談室）

「不動産の遺産相続手続き・相続不動産のご相談・売却は
スタートライン相続手続き安心相談へ」
当相談室では、遺産相続手続きをメインに年間１００件以上の相談・解決実績をもとに相続不動産の遺産分割のご提案、名義変更（＊提携司法書士に委託）、また当相談室では不動産業の免許を取得しており、遺産分割時に必要な相続不動産の査定、名義変更後の相続不動産の売却までサポートしています。

①様々なケースに対応した不動産や預貯金などの遺産相続手続き
②不動産業の免許を持つ行政書士が相続不動産の査定・売却・相続人への分配
③相続税の申告が必要かどうかのご相談、専門の税理士紹介や必要書類取得
④費用が明確・利用しやすい設定
⑤全国対応（相続人・相続財産が全国各地でも対応可）

上記事例以外にも多数の解決事例がございます。詳しくはこちらをご覧ください。

ご依頼頂きました相続手続きは行政書士の横倉が責任を持って対応させて頂きます。こちらが私のプロフィールです。ご参考までにご覧ください。

３－５．司法書士

「相続不動産の名義変更は司法書士」
行政書士と司法書士の違いが分かりにくいと思う方がいらっしゃると思いますが、司法書士は登記の専門家にて、法務局に対し、相続不動産の名義変更手続きを行います。しかし、相続手続きは不動産だけではなく、預金・株式・投資信託など多岐にわたります。司法書士によって違いますが、不動産登記だけでその他の相続手続きには対応していない司法書士もいらっしゃれば、全て対応しているところもあります。大切なところは、遺産分割の観点で誰の名義するのがよいかについて、あらゆる視点を持つ司法書士でないと単なる手続きの代行で終わってしまいます。また相続人間の遺産分割において相続不動産の査定が必要だったり、名義変更後に不動産の売却を予定している場合に別途不動産会社を探す必要があります。

３－６．費用はどれくらいかかるの？

専門家に依頼する場合、費用がいくらかかるかについてご案内します。

銀行や信託銀行は最低でも１００万円以上と高額に対し、司法書士の遺産整理業務と当相談室の費用を比べると

司法書士の遺産整理業務の料金表

相続財産額	報酬額（税込）
５００万円以下	27.5万円
５００万円超～５０００万円以下	財産額の1.32％＋20.9万円
５０００万円超～１億円以下	財産額の1.1％＋31.9万円
１億円超～３億円以下	財産額の0.77％＋64.9万円
３億円超～	財産額の0.44％＋163.9万円

行政書士（当相談室）の料金表

相続財産額	報酬額
５００万円以下	２０万円（税込２２万円）
５００万円超～３０００万円以下	２５万円（税込２７.５万円）
３０００万円超～５０００万円以下	３０万円（税込３３万円）
５０００万円超～８０００万円以下	３５万円（税込３８.５万円）
８０００万円超～１億円以下	４５万円（税込４９.５万円）
１億円超～１億５０００万円以下	５５万円（税込６０.５万円）
１億５０００万円超～２億円以下	６５万円（税込７１.５万円）
２億円超～	財産の種類や煩雑さ、相続人の数によって異なりますので個別見積させて頂きます。

例えば
①相続財産額が４０００万円の場合
司法書士　　４０００万円×1.2％＋１９万円＝６７万円（税込価格７３.７万円）
当相談室　　３０万円（税込価格３３万円）
②相続財産額１億２０００万円の場合
司法書士　　１億２０００万円×0.77％＋５９万円＝１５１．４万円（税込価格166.54万円）
当相談室　　５５万円（税込価格６０.５万円）
＊相続税の申告が必要な場合、１０万円加算になります。

遺産相続手続き代行サポートは財産額によって報酬額を決定しますが、亡くなった方の相続財産額が分からない場合、初回面談時に資料等拝見しても相続財産額が分からない場合、最低報酬額の２０万円（税込み２２万円）で業務を開始し、その後財産調査で相続財産額が確定した場合、当該相続財産額に基づいて報酬を決定させて頂きます。

また書類が見当たらない、見方が分からない方もいらっしゃいますので「取り急ぎ費用について概算を知りたい方は、下記連絡先にお電話にてお問い合わせ頂ければ対応させて頂きます。お気軽にご相談下さい。

４．誰に相続不動産（土地）の売却を依頼すればいいのか

土地の名義変更後、不動産を売却しようとした場合にどこの不動産業者に依頼すればよいか迷うところです。初めて相続を迎える方の皆様にまとめてみました。

４－１．一括査定

「便利ですが、査定金額の信憑性と営業アプローチ攻勢」
最近ネット上で不動産一括査定を行うところが多くなりました。メリットは無料で、簡単な情報入力で査定金額が判明することですが、この査定金額には信憑性に欠けることが多々あります。一括サイトで出てくる査定金額は、

査定金額　≠　成約金額（売却できる金額）

一括査定から出てくる金額は、実際に売却できる金額ではないのです。これは依頼を受けた不動産業者の最終の目的は、あくまで不動産の売却の依頼を受けることです。依頼を受けるために、査定金額を上げ、少しでも依頼者の気を引き付けるために根拠なく金額を上げ、正式に依頼を受けた後に、時間をかけて金額を下げて相場にて取引を行うやり方が多く散見されます。もちろんすべての不動産会社がこのようなやり方を行っているわけではありませんが、査定後の不動産会社から「現在の売却の進捗はいかがですか」「一度お会いさせてください」などの営業アプローチはあちこちから来るようになります。ネット上の手軽な分、その後の営業対応に時間を割かれることになります。 相続する際、大切なことは相続人間の遺産分割についてです。残念ながら相続に関する専門的な知識を要するため、一括サイトでは対応できません。

４－２．地元不動産会社

「あまり取引がない郊外・田舎は、相談してみる価値アリ」
関東１都３県や地方主要都市であれば、多くの不動産業者で対応できますが、あまり取引がない郊外や田舎は、地域の特性に精通し、地元の買主様候補を抱える地元不動産業者の方が相談してみる価値があります。実家が田舎にある方やリゾート物件を抱える方は、実際に地元の不動産業者に訪問して相談することをお勧めします。

４－３．不動産に強い行政書士（当相談室）

「相続不動産（空家）の相談・売却は、相続手続きも行うスタートラインへ」
当相談室の行政書士は、宅地建物取引士の資格を持ち、銀行系不動産会社にて相続不動産案件を数多く経験し、不動産業歴１５年以上で培った独自のネットワークもあり、相続専門の行政書士としてこれまで数多くの遺産分割（相続手続き）を扱ってきた実績から円満な相続と相続不動産（空家）売却を行います。

４－４．大手不動産会社

「大手の安心感がアリ。しかし相続の知識・経験が必要されるため担当者次第」
大手不動産会社は、相談・依頼する上で安心感があり、他の不動産業者に比べ、敷居が低いかもしれません。また全国規模で展開している会社であれば、独自のネットワークもあり、早期に買主様候補が見つかる可能性があります。しかし担当者によって経験値の差がアリ、経験値が浅い担当者となると、相続という専門知識が必要とされる不動産売買に関してあとで後悔する可能性もあります。

４－５．費用はどれくらいかかるの？

①仲介手数料として売買価格×３％＋６万円（税別）になります。
例えば、売買価格が３０００万円の場合

３０００万円×３％＋６万円＝９６万円（税別）

遠方の不動産で地価が高くない場合、別途コンサルティング費用や出張費用が掛かることもありますので、予めかかる費用については確認することをお勧めします。

②売買契約書に貼付する収入印紙　数千円～数十万円
売買代金によって負担する印紙代が変わります。

③登記費用
相続登記完了後において、登記費用はかかることは基本的にはありませんが、不動産に抵当権等の担保権が設定されている場合の抵当権抹消費用、名義人の住所が相続登記後に変更になっている場合は住所変更登記費用、登記識別情報（権利証）が紛失している場合は別途費用が掛かります。

④土地の測量費　３０～１００万円
売買の取引条件において土地の測量を行う場合は、測量費がかかります。

⑤建物の解体費　１００～３００万円
売買の取引条件において所有者にて建物を解体する場合、解体費用が掛かります。解体費用は木造や鉄筋なのか、建物の立地条件などにより費用が変動します。また空き家特例が利用できる場合は、所有者にて解体費用を負担することで空き家特例が利用できるようになります。

⑥相続不動産（空家）を売却した後にかかる税金について